INFORME A LOS PROPIETARIOS

 (Ver nota final)

El Sr. Enrique San José Santa Cruz, propietario de varias semanas en Palm Oasis y miembro del Comité Independiente para la Protección de Propietarios de Semanas en Palm Oasis, en febrero de 2004 viajó a Canarias y durante sus dos semanas de vacaciones se dedicó a investigar diversos asuntos de interés general.

La mayoría de las ocasiones se reunió con el Sr. Ramón Alzola, Secretario de la Junta Directiva y Representante del Administrador, de quien recibió una atenta y amable atención.

No obstante, el Sr. San José no siempre obtuvo respuestas concretas a sus preguntas, y en muchos temas ha tenido que llegar a conclusiones a partir de la información disponible.

A continuación, y de forma resumida, se dan a conocer sus conclusiones sobre algunos de los temas más importantes y que más preocupan a los propietarios. No se desconoce el riesgo de cometer alguna equivocación en alguna observación, pero en todo caso se debe tener en cuenta lo difícil que resulta obtener una información detallada sobre el complejo.

I.      Sobre la finca 235

La finca 235 es privativa, es decir, es una propiedad privada enclavada dentro del complejo turístico. Según aparece en la escritura de Obra Nueva y División Horizontal, es:

Dicho esto en términos de locales específicos, forman parte de la finca 235:

Lo sorprendente de esta finca privativa 235 es que los propietarios no fueron informados en el momento de la compra sobre su existencia con ese carácter privativo y excluyente, ya que dentro de la documentación entregada aparecen varios de los locales que ahora forman parte de dicha finca 235. El párrafo en el contrato privado de compra-venta relativo a las zonas comunes era engañoso, pues no era necesario especificar, por su propia naturaleza, que las zonas de escaleras, accesos y pasillos eran accesibles a los propietarios. Es decir, que la inclusión de ese párrafo inclinaba a la interpretación de que las zonas y locales indispensables para el funcionamiento del complejo (como lo son la recepción, las oficinas, el almacén, el aparcamiento, etc.) formaban parte de la propiedad comunitaria del complejo. Esta finca 235 parece contradecir las ideas de la Ley 42/1998   cuando en su Exposición de Motivos inscribe: “…Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado...“. También el artículo 4.1 b) se dice: “…Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las necesarias para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarios para el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad…” (el subrayado es nuestro).

Se ha comprobado que los propietarios de semanas en Palm Oasis, mediante las cuotas de mantenimiento, pagan alquiler al propietario de la finca privativa 235, al menos, por los siguientes locales:

No tiene explicación el hecho de que el Gobierno de Canarias y sus autoridades turísticas hayan podido otorgar licencia para ejercer la actividad turística, ni un permiso de apertura, a un complejo turístico que no cuenta, como un todo, con las instalaciones mínimas exigibles según el nivel de calidad anunciado. En este sentido, desconocemos el por qué ha sido admitida una sociedad limitada y no una sociedad anónima y si Palm Oasis Mantenimientos. S.L. ha satisfecho las cauciones que establece la Ley. Al menos, la Auditoría no lo refleja.

Por lo que las preocupaciones del Comité sobre la existencia de la finca 235 tienen fundamento y deben ser objeto de un estudio legal, ya que presuntamente se han violado varias disposiciones legales, incluidas la Ley de Aprovechamiento por Turnos y la legislación del Ordenamiento Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

II.     Sobre el drástico incremento de la cuota de mantenimiento

No existen fundamentos legales para el incremento de la cuota de mantenimiento que se produjo a raíz de la Junta General de Propietarios de diciembre de 2001.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios establecen la aplicación anual del Índice de Precios al Consumo a la cuota de mantenimiento, para ajustarla al incremento del costo de la vida.

La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos tampoco previene sobre otra forma de incrementar la cuota.

Por otra parte, cada uno de los propietarios tiene firmado un contrato con Palm Oasis Mantenimiento, S.L. en el que se fija el precio de los servicios de mantenimiento que prestará. No está suficientemente aclarado cómo es que este contrato se modifica en lo relativo al precio y en los servicios a recibir, sin el consentimiento de una de las partes, en este caso el propietario, y sin que esta modificación esté amparada por alguno de los documentos reguladores del régimen de comunidad de propietarios ni de aprovechamiento por turnos.

Llama poderosamente la atención el hecho de que en la mencionada escritura reguladora, a cuyo otorgamiento asiste la empresa de servicios, en este caso Palm Oasis Mantenimiento, S.L., y en la que se establece (es decir, la empresa se compromete) a prestar los servicios de mantenimiento al precio fijado en los contratos de compra-venta previamente celebrados (180 euros en el caso del T1, por ejemplo) y en el documento informativo vinculante, y que a los pocos meses esa misma empresa convoque una Junta General de Propietarios para presentarle un Presupuesto que casi duplica el precio de compromiso escriturado. Y con ello, también, duplicar el importe de sus honorarios.

A la anterior irregularidad, se suman, entre otros, los significativos hechos siguientes:

a)      que la mencionada Junta General de Propietarios fue convocada sin garantizar que todos los propietarios recibieran a tiempo la invitación.

b)      que la fecha escogida para la reunión era totalmente inadecuada e inconveniente (27 de diciembre de 2001) lo que obstaculizaba la asistencia de los propietarios, aún a los residentes en la propia isla de Gran Canaria

c)      que sale a escena la empresa Olmos y Cedros, S.L., que ya se conoce que está plenamente identificada con los intereses propietarios de la finca 235 y con los de la empresa de servicios, sin ninguna inclinación de representar los intereses de los propietarios. Utilizando un procedimiento impreciso, un considerable número de propietarios concedió a esta empresa el derecho al voto que luego fue utilizado, de forma inconsulta, para garantizar la aprobación de acuerdos totalmente contrarios a los intereses de la mayoría de los propietarios

d)      que también de forma engañosa, la redacción de la convocatoria de la Junta General de Propietarios de diciembre de 2003 no permitía interpretar que el verdadero objetivo era un incremento extraordinario de la cuota de mantenimiento, ya que el mero análisis del presupuesto de Palm Oasis Mantenimiento, S.L. (que no tiene significado para los propietarios porque el precio del servicio fue previamente fijado) no podía dejar sin efectos a miles de contratos firmados por esta empresa con todos los propietarios.

e)      Siguiendo el hilo de lo anterior, si ya la intención era desconocer el contrato firmado entre los propietarios y Palm Oasis Mantenimiento, S.L. cómo es posible que una recién constituida Comunidad de Propietarios decida incrementar una cuota que teóricamente no existía ni podía existir antes de constituir la Comunidad, sin dejar de decir que ninguno de los titulares de escritura pública.

De todo lo dicho, y de lo que en otros apartados de este informe se adiciona, es evidente que entre la duplicación de los honorarios del Administrador, los gastos innecesarios en los que se está incurriendo, el incumplimiento por parte de Palm Oasis Mantenimiento, S.L., la cuota de mantenimiento ha sido incrementada más allá de lo correcto. A nuestro entender, en diciembre de 2001 debió como máximo incrementarse en un 20% aproximadamente, con lo quedaba incluido el incremento acumulado de los cambios de precios, con cierto margen adicional.

Por tales razones resulta necesario estudiar a fondo desde el punto de vista legal todo lo ocurrido, porque es de presumir que el incremento exagerado de la cuota de mantenimiento pueda ser nulo de pleno derecho.

III.    Observaciones sobre gestión y otros aspectos del complejo

 En el complejo existe un entramado de sociedades diferentes que actúan conjuntamente y en una buena parte de sus acciones participa el mismo personal. Entre las que hemos podido conocer están:

Desconocemos si existen o existieron otras sociedades actuantes, ya que hemos deducido que éstas existen a partir de los documentos en nuestro poder y de la simple pregunta a los empleados “¿quién te paga?”.

Una muestra de esta promiscuidad fue el hecho ocurrido al Sr. San José: al pagar su cuota de mantenimiento mediante su tarjeta de crédito, recibe el comprobante de la empresa Mind, S.A. Es para preocupar.

En el complejo no existe una vía propia mediante la cual se pueda contactar con la dirección de alguna de las Comunidades de Propietarios. Todo parece indicar que para contactar cualquiera de las sociedades anteriormente mencionadas o a alguna de las Comunidades de Propietarios existe un único camino dentro del complejo: el Sr. Ramón Alzota Tristán. Esto produce una centralización tal que impide que alguien pueda decir algo sin tener las instrucciones del Sr. Alzola.

La Auditoría, cuyo informe se presentó en la Junta de Propietarios de noviembre de 2003, estaba dirigida a verificar las cuentas y no, lógicamente, a hacer un juicio de valor sobre la efectividad de la gestión del complejo. La Auditoría comprobó la contabilidad de la empresa Palm Oasis Mantenimiento, S.L., contabilidad que se rige por las directivas trazadas por la empresa. Por eso, al leer su texto se observa que describe los hechos registrables ocurridos sin mayores incidentes, lo cual pudiera considerarse correcto pero de ninguna manera se puede dar a entender a los propietarios que todo va bien porque la Auditoría no hace señalamientos importantes.

La promiscuidad en el uso de los recursos, del personal, las instalaciones y la gestión hacen pensar que no existe, al menos, una eficiente organización del complejo, y puede dejar abierta la duda sobre si los recursos financieros provenientes del pago de los propietarios de sus cuotas de mantenimiento son debidamente utilizados para los fines que se han previsto.

Pongamos solo unos pocos ejemplos:

1.      La finca 235, que es privativa e independiente, no posee sus propios medidores de consumo de agua, electricidad ni teléfono.

2.      Tampoco, al parecer, lo poseen las distintas sociedades concurrentes en el complejo.

3.      Varios servicios (limpieza, mantenimiento, lavandería, etc.) que son pagados mediante las cuotas de mantenimiento que abonan los propietarios, benefician a la finca 235, privativa, a los comercios establecidos en el complejo (restaurantes, mini-shop, supermercado). No existen contratos sobre la prestación de estos servicios (al menos, la Auditoría no los menciona ni en las conversaciones nunca se pudo argumentar su existencia).

4.      Otro tanto ocurre con el personal que menciona la Auditoría y que se pagan con las cuotas de mantenimiento:

5.      Es significativo que la red telefónica, la centralita, la red informática, la red eléctrica, de agua, en fin, todas las redes, sean las mismas para la finca 235, el régimen de aprovechamiento por turnos (los apartamentos) y las empresas actuantes. Suponemos que al menos las redes de la finca 235 debieron, por proyecto, ser independiente porque desde antes de la construcción los promotores tuvieron la precaución de crear la finca 235 con todas las especificaciones y detalles que garantizaran su carácter privativo. Esta situación no deja de crear justificadas suspicacias.

No tiene explicación alguna el hecho de que Palm Oasis Mantenimiento S.L. tenga que prestar servicios a la finca 235 ni al resto de las sociedades, porque ello no está previsto en la escritura de constitución del régimen de aprovechamiento por turno. Más bien la redacción da a entender que esos servicios pertenecen a la Comunidad de Propietarios, no privativos, como debiera ser natural.

También es sorprendente que el representante del Administrador (o sea, Administrador = Palm Oasis Mantenimiento S.L.), el Sr. Alzola, sea, al mismo tiempo, el Secretario de la Junta Directiva de la Comunidad de Propietarios de la Propiedad Horizontal del Complejo porque no debiera tener Palm Oasis Mantenimiento S.L. actuación en esa Comunidad. Pero tampoco puede ser el Secretario de la otra Comunidad de Aprovechamiento por Turno, en  calidad de representante del Administrador, porque el requisito es ser propietario. Y en ese mismo sentido, podría decirse que no es estético que el Sr. Hernández Reja sea el Vicepresidente de la Junta de Directiva, si es el representante de la Olmos y Cedros, S.L., sociedad cuestionable por su desafortunada actuación a favor de las sociedades actuantes, sin contar los vínculos familiares que lo unen a los promotores y a los propietarios de más de la tercera parte del complejo: la finca 235.

En ese mismo orden de ideas, nos parece que se debería revisar el cálculo realizado para determinar las cuotas de la propiedad, ya que nos resulta chocante que un grupo de locales y una zona de aparcamiento puedan representar más del 30% del complejo.

La dirección del complejo, en su parte hotelera, está confiada a una persona que desconocemos si cuenta con la preparación necesaria para ello y si posee la formación que se exige por las autoridades turísticas para ese cargo. Lo cierto es que un considerable número de propietarios lo considera inepto para tal función.

En cuanto a las cuotas de mantenimiento atrasadas y a los morosos, cabe decir, según hemos conversado con muchos propietarios, que una considerable cantidad de esas cuotas impagadas corresponde a propietarios que no han utilizado sus semanas por diversas razones, o se han desilusionado del complejo y han dejado de pagar, o simplemente propietarios que no están de acuerdo con las decisiones de las Juntas. No negamos la existencia de morosos, pero la morosidad de los propietarios no puede ser (contrario a lo que se ha afirmado por distintos directivos de Palm Oasis) una de las causas del incremento de las cuotas de mantenimiento.

Si hacemos un paralelismo entre, por una parte, aquellos propietarios que desde los primeros años están pagando sus cuotas de mantenimiento, aún cuando sus propiedades fueron terminadas de construir varios años después (es decir, se estableció obligación de pago independientemente de que estuviera construido o no el apartamento), y por la otra parte, el pago efectivo del mantenimiento por parte de Palm Oasis Maspalomas, S.L., arribaríamos a la conclusión de que el único, verdadero y gran moroso es precisamente Palm Oasis Maspalomas, S.L. o el promotor, que si hubiera pagado desde 1996 todas las cuotas de mantenimiento de todos los apartamentos (estuvieran o no construidos), la Comunidad de Propietarios tendría una solvente situación y suficientes reservas para enfrentar el funcionamiento pleno del complejo.

Observamos que la numeración de los contratos va por el 20.000. Eso denota que por el camino han quedado numerosas personas que han desistido de la compra. La pregunta es: ¿dónde están los dineros que han pagado? y, especialmente, ¿dónde está la parte correspondiente de esos dineros que pagaron en concepto de mantenimiento? Durante estos meses hemos podido hablar con propietarios que pagaron sumas importantes y que han abandonado el contrato, sin disfrutar siquiera una semana.

Las Comunidades de Propietarios constituidas no tienen cuentas bancarias propias. Todo el dinero que pagamos va directamente a la cuenta de Palm Oasis Mantenimiento, S.L. Los empresarios que estamos relacionados con la hostelería estaríamos encantados de recibir en los primeros 30 días del año aunque fuere el 50% de la facturación anual. Esto es lo que ocurre, con creces, con Palm Oasis Mantenimiento, S.L. Los dineros pagados de forma anticipada no son aplicados para obtener rendimientos, todo lo contrario, la empresa necesita préstamos para funcionar. Algo anda mal en la gestión. Hemos exigido que los importes de 60 euros que se están cobrando por los intercambios internos (pago con el que estamos en desacuerdo) sean ingresados en una cuenta bancaria de la Comunidad de Propietarios y no sean utilizados por ningún motivo.

En los días previos al regreso del Sr. San José, pudo conocer por unos propietarios ingleses que Palm Oasis estaba siendo ofertada por una agencia de viajes o turoperador. Aunque esto no se ha podido aún verificar, es preocupante que la dirección de Palm Oasis haya iniciado esta actividad (al margen que de pueda ser contraria a lo establecido en la ley), ya que por una parte, no fue informada a la reciente Junta de Propietarios y, por otra, es conocido que el turismo corriente no cuida la instalaciones como los propietarios por lo que el deterioro adicional que produzca esta actividad finalmente tendrán que pagarla los propietarios, ya sea mediante otro incremento de la cuota de mantenimiento o con  derramas. Cabe preguntar: ¿a dónde van a parar los ingresos por esta actividad?

Por último, si se hace un cálculo rápido sobre lo que recibe un hotel de 3 estrellas (que es la categoría con la que está inscrito el complejo Palm Oasis, siendo una falacia la categoría de 5 estrellas que otorga Interval Internacional), comprobaríamos que cualquiera de esos complejos, con menos dinero (porque los turoperadores no son muy generosos pagando) del que se recauda con las cuotas de mantenimiento, presta un mejor servicio que Palm Oasis, muchas veces con media pensión o pensión completa incluida.

IV.     Conclusiones

Es difícil con tan poca información y con una situación tan complicada del complejo, llegar a conclusiones prácticas que puedan utilizarse efectivamente para mejor la situación. Hemos percibido que las críticas que el Comité, el que suscribe este informe y los propietarios formulan a la dirección de Palm Oasis son recibidas con muchas reservas y con la visión de desestimación anticipada. En lugar de entender el verdadero sentido de nuestros señalamientos, interpretan que lo que deseamos es hacernos cargo de la administración del complejo. Esto mismo ocurre con el Website: en lugar de tomar nota de los aspectos que efectivamente funcionan mal para una inmediata actuación, piensan solo en aspectos legales que le pudieran facilitar una demanda judicial en contra de sus autores. A la dirección de Palm Oasis se le ha ofrecido que de respuestas por escrito a cada aspecto del Website con el compromiso de publicarlas en primera página, pero parece que no tiene intención de hacerlo.

No obstante, nos atrevemos a decir lo siguiente, a manera de conclusiones: